Können Vermieter eine Kündigung wegen Schwangerschaft aussprechen?

 In Ratgeber

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Durch die Geburt eines Kindes zieht neues Leben in ein Haus ein. Dies sorgt allerdings nicht bei allen Vermietern für reine Begeisterung. Auch wenn es sicherlich sehr viele familienfreundliche Vermieter gibt, die ihre Immobilien bevorzugt an Familien mit Kindern vermieten, empfinden viele andere den unvermeidlichen Lärm, der mit den Kindern im Haus Einzug hält, als störend. Die Frage an dieser Stelle ist, können Vermieter dies als Anlass nehmen, um eine erfolgreiche Kündigung wegen Schwangerschaft auszusprechen?

Welche Informationspflichten haben Mieter?

Muss der Wohnungseigentümer über eine Schwangerschaft informiert werden?

Das Mietrecht unterscheidet sich hier nachhaltig vom Arbeitsrecht. Während sich aus dem Arbeitsrecht die Verpflichtung ergibt, den Arbeitgeber über das Bestehen einer Schwangerschaft zu informieren, gibt es diese Verpflichtung im Mietrecht nicht. Das bedeutet, Sie müssen den Eigentümer Ihrer Immobilie nicht über das anstehende freudige Ereignis informieren. Sollten sich Klauseln in Ihrem Mietvertrag befinden, die eine solche Informationspflicht beinhalten, sind diese ungültig und stellen aus diesem Grund keine Verpflichtungen für Sie dar.

Auch bezüglich der Geburt gibt es keine automatische Verpflichtung, diese dem Wohnungseigentümer zu kommunizieren. Unter bestimmten Voraussetzungen kann diese Verpflichtung allerdings auf indirektem Weg bestehen. Dies ist dann der Fall, wenn im Rahmen der Betriebskostenabrechnung personenbezogene Verbräuche abgerechnet werden. Wenn das bei Ihnen der Fall ist, haben Sie die Verpflichtung, die Anzahl der Personen, die Ihre Immobilie belegen, wahrheitsgemäß anzugeben.

Muss der Vermieter bei der Bewerbung um die Wohnung über die Schwangerschaft informiert werden?

Der Eigentümer hat ein Interesse, im Vorfeld des Abschlusses eines Mietvertrages, umfassende Informationen über die Zahlungsfähigkeit des angehenden Mieters einzuholen. Um im Laufe des Mietverhältnisses nicht böse überrascht zu werden, versucht er Nachweise über die Bonität des angehenden Mieters zu sammeln. Zu den Informationen, die hier oft angefordert werden, gehören eine Schufa-Auskunft, eine Selbstauskunft und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Grundsätzlich steht dem Wohnungsbesitzer nicht das Recht zu, diese Informationen zu fordern. Auf der anderen Seite hat der Mieter allerdings auch keine realistische Chance, die gewünschte Wohnung zu erhalten, wenn er die Vorlage der geforderten Unterlagen verweigert.

Die Auskünfte, die verlangt werden können, sind aber nicht unbegrenzt und müssen in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Legitime Fragen, die auch gestellt werden können, sind an dieser Stelle die nach dem Nettoeinkommen, oder nach der Anzahl der Personen, die zum Haushalt gehören. Kein Recht auf eine Antwort gibt es jedoch bei Fragen, die in den persönlichen Bereich gehen. Die Frage nach einer eventuellen Schwangerschaft gehört hier zu diesen Fragen. Sollten diese Fragen im Bewerbungsgespräch trotzdem gestellt werden, besteht für den Mieter keine Verpflichtung zur Abgabe einer wahrheitsgemäßen Antwort. Eine nicht der Wahrheit entsprechende Antwort, bedingt kein Recht für den Wohnungseigentümer, den Mietvertrag nachträglich wegen arglistiger Täuschung anzufechten. Die Grenzen für die erlaubten Fragen ergeben sich aus §242 BGB. Diese Norm beinhaltet das Verbot, durch Fragen in unverhältnismäßiger Weise in das Persönlichkeitsrecht des Mieters gemäß Artikel 1 Absatz 2 des Grundgesetzes einzugreifen.

Kann der Mietvertrag gekündigt werden, wenn die Schwangerschaft verschwiegen wurde?

Hierzu besteht keine Möglichkeit, weil die Schwangerschaft einer Mieterin grundsätzlich keine Kündigung eines Mietverhältnisses rechtfertigt. Auch mögliche Beschwerden, die aus dem zu erwartenden Kindergeschrei resultieren, haben an dieser Stelle keine Auswirkung auf die Rechtslage. Hier bildet eine Entscheidung des BGH die Grundlage, nach der es sich bei Kinderlärm und Babygeschrei um einen Ausdruck der kindlichen Entfaltung und damit um eine unvermeidbare Lebensäußerung handelt. Dies wird in einer Mietwohnung als sozialadäquates, hinnehmbares und zumutbares Verhalten angesehen, welches durch die Nachbarn und den Eigentümer der Wohnung zu respektieren ist.

Kann bei einer Schwangerschaft der Mietvertrag wegen Überbelegung gekündigt werden?

Auch wenn eine Kündigung wegen Schwangerschaft ausgeschlossen ist, so könnte es sein, dass durch die zusätzliche Person, die das gemietete Objekt zukünftig bewohnt, eine Überbelegung der Wohnung eintritt und dies als Anlass für eine Kündigung des Mietverhältnisses genommen wird. Die Problematik fängt hier bei der Feststellung einer eventuellen Überbelegung an, weil es weder im Mietrecht noch durch Richterrecht eine eindeutige Definition für das Vorliegen einer Überbelegung bei einer Immobilie gibt.

Die Grundlage für die Definition bilden hier immer die Umstände des Einzelfalles. Um eine rechtliche Orientierung zu finden, werden hier sehr häufig die öffentlich-rechtlichen Vorschriften der Wohnungsaufsichtsgesetze der Länder herangezogen. Die Regeln der einzelnen Länder sind in diesem Punkt sehr unterschiedlich. Im Bundesland Berlin zum Beispiel wird die Gebrauchsüberlassung einer Immobilie daran geknüpft, dass für jede Person eine Wohnfläche von 9 qm und für jedes Kind eine Wohnfläche von 6 qm zur Verfügung steht. Die von den einzelnen Ländern definierten Grenzen stellen im rechtlichen Sinne jedoch nur Orientierungen dar. Wenn diese unterschritten werden, liegt nicht zwingend eine Überbelegung vor.

Die Kriterien, die für eine Entscheidung heranzuziehen sind, lassen sich relativ schwierig eindeutig definieren. Als maßgebliches Kriterium werden an dieser Stelle das Verhältnis der Anzahl und die Größe der Zimmer zu der Anzahl der Bewohner betrachtet. In eine solche Entscheidung ist auch die allgemeine Wohnungslage miteinzubeziehen, weil bei einem generell knappen Angebot von verfügbarem Wohnraum, die zugrunde gelegte Fläche pro Person knapper zu bemessen ist, als bei einem Wohnungsmarkt, bei dem sich das Angebot und die Nachfrage die Waage halten. Sollten in einem vermieteten Objekt die Kriterien für eine Überbelegung einer Wohnung erfüllt sein, so kann dies als Anlass für die Kündigung eines Mietverhältnisses genommen werden.

Sind schwangere Mieterinnen grundsätzlich vor einer Kündigung geschützt?

Schwangere sind nicht grundsätzlich vor einer Kündigung des Mietverhältnisses geschützt. Als Faustregel lässt sich sagen, dass die Schwangerschaft kein justiziabler Grund ist, um ein bestehendes Mietverhältnis zu kündigen, dass gleichzeitig das Vorliegen einer Schwangerschaft keinen grundsätzlichen Schutz vor einer Kündigung des Mietverhältnisses bedeutet.

Können Sie sich schützen, wenn Ihnen bei einer Schwangerschaft aus anderem Grund das Mietverhältnis gekündigt wird?

Aus §574 BGB ergibt sich für den Mieter die Möglichkeit, der Kündigung durch den Vermieter zu widersprechen, weil diese für ihn eine besondere Härte darstellt. Diese sogenannte Sozialklausel kommt dann zum Tragen, wenn ein Grund für eine ordentliche oder außerordentliche befristete Kündigung des Vermieters zwar gegeben ist, die Beendigung des Mietverhältnisses aber aus sozialen Gründen nicht zu rechtfertigen ist. Gemäß einiger Beispiele aus der gängigen Rechtsprechung ist das Vorliegen einer Schwangerschaft ein Grund, der es dem Mieter unzumutbar macht, die bewohnte Immobilie zu verlassen.

In einem Fall wurde dem Mieter, trotz berechtigter Kündigung, ein Anspruch auf eine zumindest befristete Verlängerung des Mietverhältnisses zugebilligt, wenn die Entbindung unmittelbar bevorsteht. In einem anderen Urteil wurde der Umzug mit einem kleinen Kind als nicht zumutbar angesehen. Zusätzlich war in diesem Fall die nachweislich erfolglos durchgeführte Suche nach einer neuen Unterkunft entscheidend dafür, dass der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses für einen befristeten Zeitraum verlangen konnte.

Fazit

Steht Ihnen das freudige Ereignis einer Geburt bevor, so brauchen Sie sich keine Gedanken zu machen, dass dies zu einer Kündigung Ihres Mietvertrages führen könnte. Der Gesetzgeber schützt Sie dabei in doppelter Weise. Dies zum einen dadurch, dass er die Schwangerschaft nicht als Grund für eine wirksame Kündigung Ihres Mietverhältnisses anerkennt und zum zweiten räumt er Ihnen die Möglichkeit ein, sich bei einer wirksamen Kündigung, die aus einem anderen Grund ausgesprochen wurde, auf die Härtefallregelung des §574 BGB zu berufen, die diese Kündigung unwirksam werden lässt.

Selbstverständlich besteht trotzdem die Möglichkeit, dass Sie aufgrund einer Schwangerschaft auf der Suche nach einer neuen Immobilie sind. Dies kann deshalb der Fall sein, weil Sie aufgrund des Familienzuwachses mehr Platz benötigen oder das Verhältnis mit dem Wohnungsbesitzer aufgrund von Auseinandersetzungen in Zusammenhang mit Ihrer Schwangerschaft so zerrüttet ist, dass ein Umzug unumgänglich ist. Sollte dies bei Ihnen der Fall sein, so wenden Sie sich bei der Wohnungssuche an einen Immobilienmakler Dresden.